Mietrendite berechnen: Formel und Beispiele

Die Bruttomietrendite lautet: Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Wenn eine Wohnung 1.000 pro Monat einbringt und 250.000 kostet, beträgt die Jahresnettomiete 12.000 und die Bruttomietrendite 4,8%.

Die Rechnung ist also: 12.000 / 250.000 x 100 = 4,8%. Das ist schnell und hilfreich, wenn viele Angebote mit wenigen Daten verglichen werden.

Der Nachteil: Die Bruttomietrendite ignoriert Erwerbsnebenkosten, Leerstand, Reparaturen, nicht umlagefähige Kosten, Steuern und Finanzierung. Sie ist ein erster Filter, keine finale Entscheidung.

Praxisnäher ist die Nettomietrendite: operativer Jahres-Cashflow vor Finanzierung geteilt durch vollständige Erwerbskosten mal 100. Operativer Cashflow bedeutet meist Jahresnettomiete minus nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsreserve und weitere laufende Eigentümerkosten.

Angenommen, die 250.000-Wohnung hat 25.000 Erwerbsnebenkosten. Die Gesamtkosten liegen bei 275.000. Die Jahresnettomiete beträgt 12.000, aber laufende nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen betragen 3.300. Der operative Cashflow vor Finanzierung liegt bei 8.700. Die Nettomietrendite beträgt 8.700 / 275.000 x 100 = 3,16%.

Diese Zahl ist niedriger als die Bruttomietrendite, aber deutlich aussagekräftiger. Sie zeigt, was das Objekt vor Finanzierung wirklich erwirtschaftet.

Nutze den Kaufpreis, wenn du schnell einen Marktvergleich machen willst. Nutze vollständige Erwerbskosten, wenn du entscheiden willst, ob ein konkretes Objekt für dich funktioniert. Geplante Sofortmaßnahmen sollten entweder in die Kostenbasis aufgenommen oder separat analysiert werden.

Beispiel: Objekt A kostet 250.000 plus 25.000 Nebenkosten. Objekt B kostet 260.000 plus nur 10.000 Nebenkosten. Beide bringen 1.000 Miete pro Monat. Auf Kaufpreis wirkt Objekt A besser, auf vollständige Kostenbasis kann Objekt B attraktiver sein.

Wichtig ist Konsistenz. Wer ein Objekt auf Kaufpreis und ein anderes auf Gesamtkosten rechnet, vergleicht nicht sauber.

Die Mietrendite misst Einkommen im Verhältnis zu Kosten. Cashflow misst den monatlichen Überschuss oder Fehlbetrag in Euro. Ein Objekt kann eine akzeptable Nettomietrendite haben und nach Finanzierung trotzdem negativ sein.

Wenn der operative Cashflow 725 pro Monat beträgt und die Kreditrate 850, liegt der Cashflow nach Finanzierung bei minus 125. Reduziert mehr Eigenkapital die Rate auf 650, wird derselbe Deal plus 75 pro Monat. Die Objektrendite vor Finanzierung bleibt gleich, das monatliche Ergebnis ändert sich.

Nutze die Mietrendite zum Vergleich von Immobilien und den Cashflow, um zu prüfen, ob Miete, Kosten, Zins und Tilgung zusammen tragfähig sind.

Der häufigste Fehler ist das Mischen von Monats- und Jahreszahlen. Eine Monatsmiete muss mit 12 multipliziert werden, bevor sie durch den Kaufpreis geteilt wird. Ein weiterer Fehler ist, bei einem Objekt Bruttomiete und beim anderen Nettomiete zu verwenden.

Auch Erwerbsnebenkosten werden oft vergessen. In Märkten mit hohen Kaufnebenkosten gehören sie in eine ernsthafte Kaufentscheidung. Der Rechner hilft, Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Miete, laufende Kosten und Finanzierung in einem Modell zusammenzuführen.

Objekt A kostet 240.000 und bringt 950 Miete pro Monat. Die Jahresnettomiete beträgt 11.400, die Bruttomietrendite 4,75%. Objekt B kostet 280.000 und bringt 1.150 pro Monat. Die Jahresnettomiete beträgt 13.800, die Bruttomietrendite 4,93%. Brutto sieht Objekt B leicht besser aus.

Jetzt kommen Kosten dazu. Objekt A hat 24.000 Erwerbsnebenkosten und 2.700 jährliche Eigentümerkosten. Die operative Rendite beträgt 8.700 / 264.000 = 3,30%. Objekt B hat 36.000 Erwerbsnebenkosten und 4.500 jährliche Kosten. Die operative Rendite beträgt 9.300 / 316.000 = 2,94%. Die Rangfolge dreht sich.

Die Formel ist also nur so gut wie ihre Eingaben. Entscheide zuerst, ob du screenst oder kaufen willst, und nutze dann über alle Objekte hinweg dieselbe Definition von Miete und Kostenbasis.

Die Finanzierung sollte meist nach der Mietrendite analysiert werden, nicht in der ersten Renditeformel. Sonst erhalten zwei Käufer für dasselbe Objekt unterschiedliche Renditen, nur weil sie unterschiedliche Darlehen nutzen.

Nachdem die Mietrendite zeigt, ob das Objekt im Verhältnis zum Preis attraktiv ist, zeigt der Cashflow nach Finanzierung, ob deine konkrete Darlehensstruktur tragfähig ist. Beide Antworten sind wichtig, aber sie beantworten unterschiedliche Fragen.