Cap Rate vs ROI: der Unterschied

Die Cap Rate wird üblicherweise als Net Operating Income geteilt durch Kaufpreis oder Marktwert berechnet. Sie soll zeigen, wie viel laufendes Einkommen die Immobilie unabhängig von der konkreten Finanzierung erzeugt.

Beispiel: Eine Immobilie erzielt 18.000 Jahresmiete und hat 6.000 operative Kosten vor Finanzierung. Das Net Operating Income beträgt 12.000. Bei einem Kaufpreis von 300.000 liegt die Cap Rate bei 4%. Erzielt ein vergleichbares Objekt 15.000 NOI bei gleichem Preis, liegt die Cap Rate bei 5%.

Damit eignet sich die Cap Rate zum Vergleich von Objekten. Bei ähnlicher Lage und ähnlichem Risiko zeigt sie, welches Objekt mehr operatives Einkommen im Verhältnis zum Preis liefert.

Der Return on Investment vergleicht den Gewinn oder Vermögensaufbau mit dem eingesetzten Kapital. Bei Immobilien kann der ROI Cashflow nach Finanzierung, Tilgung und teilweise Wertsteigerung enthalten.

Nutzen wir das 300.000-Objekt mit 12.000 NOI. Der Käufer setzt 80.000 Eigenkapital ein und finanziert den Rest. Wenn Zins und Tilgung im ersten Jahr 13.200 betragen, liegt der Cashflow nach Finanzierung bei minus 1.200. Enthält die Rate 5.000 Tilgung, beträgt der Vermögensaufbau vor Wertsteigerung 3.800. Auf 80.000 Eigenkapital sind das 4,75% vor Steuern und Wertänderungen.

Weil der ROI Finanzierungseffekte enthält, reagiert er stark auf Eigenkapitalquote, Zinssatz, Tilgung und Darlehensstruktur. Dasselbe Objekt kann für zwei Käufer unterschiedliche ROI-Werte haben.

Ein Objekt kann eine starke Cap Rate haben und trotzdem einen schwachen ROI liefern, wenn die Finanzierung teuer ist oder sehr viel Eigenkapital gebunden wird. Umgekehrt kann ein Objekt mit mittelmäßiger Objektrendite durch hohen Fremdkapitaleinsatz eine starke Eigenkapitalrendite zeigen, aber mehr Risiko tragen.

Eine 5% Cap Rate kann bei hoher Kreditrate negativen Cashflow erzeugen. Eine 3,5% Cap Rate kann mit aggressiver Finanzierung und angenommener Wertsteigerung eine hohe Eigenkapitalrendite zeigen. Der erste Fall ist möglicherweise solider, als er aussieht; der zweite riskanter, als die ROI-Zahl vermuten lässt.

Deshalb ist die Cap Rate eher eine Objektkennzahl, während ROI und Eigenkapitalrendite das käuferspezifische Ergebnis beschreiben.

Nutze Cap Rate oder Nettomietrendite, um Immobilien vor Finanzierung zu vergleichen. Nutze ROI, Eigenkapitalrendite und Cashflow nach Finanzierung, um zu prüfen, ob ein konkreter Deal zu deinem Kapital, deiner Finanzierung und deinem Risiko passt.

Ein sinnvoller Ablauf: zuerst über Bruttomietrendite screenen, ernsthafte Kandidaten über Nettomietrendite oder Cap Rate vergleichen und die finale Auswahl mit Cashflow nach Finanzierung und Eigenkapitalrendite prüfen.

Wenn ein Deal nur durch aggressive Finanzierung oder optimistische Wertsteigerung funktioniert, sollte die Analyse das sichtbar machen, statt es in einer einzigen Renditekennzahl zu verstecken.

Bei Wohnimmobilien sprechen Investoren im deutschsprachigen Raum häufiger von Mietrendite als von Cap Rate. Die Logik ist ähnlich: Einkommen wird ins Verhältnis zu Kaufpreis oder Gesamtkosten gesetzt. Entscheidend ist, ob Bruttomiete, operativer Cashflow, Kaufpreis oder vollständige Erwerbskosten verwendet werden.

Nutze den Rechner für die objektbezogene Cashflow- und Renditeanalyse und diesen Ratgeber, um einzuordnen, ob die Kennzahl das Objekt selbst oder dein gehebeltes Investorenergebnis beschreibt.

Zwei Immobilien kosten jeweils 300.000. Objekt A erzielt 12.000 NOI und hat damit 4% Cap Rate. Objekt B erzielt 15.000 NOI und hat 5% Cap Rate. Vor Finanzierung sieht Objekt B stärker aus, weil es mehr Einkommen zum gleichen Preis liefert.

Nun kann Objekt A wegen stärkerer Lage und besserer Beleihbarkeit günstiger finanziert werden. Objekt A erzeugt vielleicht nur 50 negativen Cashflow pro Monat, während Objekt B trotz höherer Cap Rate 120 negativen Cashflow hat. Die bessere Objektkennzahl führt nicht automatisch zum besseren Investorenergebnis.

Cap Rate und ROI sollten deshalb zusammen gelesen werden: Die Cap Rate zeigt die Einkommensqualität des Objekts, der ROI zeigt, was nach Finanzierung, Tilgung, Wertannahmen und Cashflow mit deinem Kapital passiert.

Der ROI kann stark steigen, wenn Wertsteigerung eingerechnet wird. Wenn 80.000 Eigenkapital von 9.000 jährlicher Wertsteigerung profitieren, sieht die Rendite schnell sehr gut aus, auch wenn der laufende Cashflow schwach ist.

Diszipliniert ist es, laufende Rendite, Finanzierungseffekt, Tilgung und Wertsteigerung getrennt auszuweisen. Dann wird sichtbar, ob der Deal heute durch Miete getragen wird oder vor allem auf einen späteren Verkauf setzt.