Cashflow bei Vermietungsimmobilien erklärt

Die erste Eingabe ist die Miete. Nutze die aktuelle Nettomiete, wenn die Immobilie vermietet ist, oder eine konservative Marktmiete, wenn sie leer steht. Wenn Betriebskosten teilweise auf Mieter umgelegt werden, trenne gezahlte Kosten von tatsächlichen Eigentümerkosten.

Beispiel: Eine Wohnung bringt 1.150 Nettomiete pro Monat, also 13.800 pro Jahr. Der Eigentümer zahlt 180 monatliche Nebenkosten, davon sind 120 umlagefähig. Dann belasten nur 60 den Eigentümer-Cashflow. Diese Trennung ist zentral.

Verlasse dich nicht nur auf optimistische Mietannahmen. Wenn der Deal von einer Mietsteigerung abhängt, rechne die aktuelle Situation und das verbesserte Szenario getrennt.

Laufende Kosten können nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Leerstandsreserve und weitere wiederkehrende Ausgaben umfassen. Manche Kosten fallen monatlich an, andere sollten auf Jahresbasis umgelegt werden.

Angenommen, die monatliche Nettomiete beträgt 1.150. Nicht umlagefähige Kosten liegen bei 60, Instandhaltung und Verwaltung bei 140, Leerstandsreserve bei 50. Der operative Cashflow vor Finanzierung beträgt 900 pro Monat oder 10.800 pro Jahr.

Dieses Ergebnis zeigt, ob die Immobilie vor Darlehen Überschuss erwirtschaftet. Es ist auch die Grundlage für den Vergleich mit Mietrendite oder Cap Rate.

Bei einer finanzierten Immobilie werden Zins und Tilgung abgezogen, um den Cashflow nach Finanzierung zu ermitteln. Zinsen sind Finanzierungskosten, Tilgung baut Eigenkapital auf, beide belasten aber die monatliche Liquidität.

Wenn die Kreditrate 820 pro Monat beträgt, hat das Beispielobjekt plus 80 monatlichen Cashflow. Bei 1.020 Kreditrate liegt der Cashflow bei minus 120. Auf ein Jahr gesehen ist das der Unterschied zwischen 960 Überschuss und 1.440 Zuschussbedarf.

Negativer Cashflow ist nicht automatisch ein Ausschlusskriterium. Er muss aber geplant, bezahlbar und durch andere Teile der Investmentthese begründet sein.

Die Break-even-Miete zeigt, welche Miete nötig ist, um laufende Kosten und Finanzierung zu decken. Wenn laufende Kosten 250 pro Monat und die Kreditrate 820 betragen, liegt die Break-even-Miete bei 1.070. Bei 1.150 Marktmiete beträgt der Puffer nur 80. Bei 1.300 Marktmiete sind es 230.

Liegt die Break-even-Miete nahe an der realistischen Marktmiete oder darüber, hat der Deal wenig Spielraum für Leerstand, Reparaturen oder Zinsänderungen. Diese Kennzahl zeigt schnell, wie fragil ein Investment ist.

Cashflow-Analyse funktioniert am besten zusammen mit Mietrendite, Cap Rate und Sensitivitäten. Gemeinsam zeigen sie Einkommensqualität, Finanzierungsdruck und Abwärtsrisiko.

Viele Cashflow-Rechnungen scheitern an Kosten, die nicht jeden Monat auftreten. Heizung, Leerstand, Versicherungsanstieg, Sonderumlage oder größere Reparaturen können ein Jahr kleiner Überschüsse aufzehren.

Wenn ein Objekt nur 50 positiven Cashflow pro Monat zeigt, entspricht eine Reparatur von 1.200 bereits zwei Jahren Überschuss. Das macht die Immobilie nicht automatisch schlecht, aber Rücklagen und Risikotoleranz müssen dazu passen.

Eine Cashflow-Rechnung sollte nicht beim Basisszenario enden. Prüfe eine niedrigere Miete, höhere Kosten und eine stärkere Finanzierungsbelastung. Diese einfachen Szenarien zeigen, ob echter Puffer vorhanden ist oder ob der Deal nur bei idealen Annahmen funktioniert.

Ein Objekt mit plus 80 pro Monat kann bei 5% niedrigerer Miete auf minus 35 fallen. Steigt die Instandhaltung von 60 auf 150, kann es minus 70 werden. Treten beide Effekte gemeinsam auf, benötigt der Eigentümer trotz positivem Basisszenario über 1.000 pro Jahr Zuschuss.

Nicht jede Immobilie braucht hohen positiven Cashflow. Aber der Investor sollte vor dem Kauf wissen, wie groß ein möglicher Fehlbetrag ist und genügend Rücklagen halten.

Cashflow beschreibt Liquidität, nicht die gesamte Rendite. Tilgung, steuerliche Behandlung und Wertentwicklung können das langfristige Ergebnis verbessern, auch wenn der monatliche Cashflow knapp ist. Schwacher Cashflow erzeugt trotzdem Druck, weil Fehlbeträge aus anderem Einkommen finanziert werden müssen.

Eine ausgewogene Analyse betrachtet Cashflow als einen Baustein. Nutze ihn zusammen mit Mietrendite zur Beurteilung der Einkommensqualität und mit Cap Rate vs ROI, um Objektleistung und hebelgetriebene Eigenkapitalrendite zu trennen.