Immobilieninvestment analysieren

Der Kaufpreis ist nur der Ausgangspunkt. In eine saubere Analyse gehören auch Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Prüfungskosten und Arbeiten, die sofort nach dem Kauf notwendig sind. Wer Renditen nur auf den Kaufpreis rechnet, stellt ein Investment schnell zu positiv dar.

Ein Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 und die Erwerbsnebenkosten liegen bei 10%. Damit beträgt der Kapitalbedarf vor Renovierung 275.000. Kommen 12.000 für sofortige Reparaturen hinzu, liegt die reale Ausgangsbasis bei 287.000. Eine Jahresnettomiete von 12.000 entspricht 4,8% Bruttomietrendite auf den Kaufpreis, aber nur 4,18% auf die vollständige Kostenbasis.

Diese Unterscheidung ist wichtig, weil auch Nebenkosten und Anfangsinvestitionen gebundenes Kapital sind. Sie müssen über Mieteinnahmen, Wertsteigerung, Tilgung oder eine Kombination daraus wieder verdient werden.

Nutze eine Miete, die durch Vergleichsangebote, bestehende Mietverträge und die lokale Nachfrage plausibel ist. Wenn ein Investment nur mit einer höheren Marktmiete funktioniert, sollte die aktuelle Situation getrennt von einem möglichen Upside-Szenario betrachtet werden.

Angenommen, die aktuelle Nettomiete beträgt 950 pro Monat, du hältst aber 1.100 für erreichbar. Die Differenz beträgt 150 monatlich oder 1.800 pro Jahr. Bei einem engen Deal kann genau diese Differenz der gesamte positive Cashflow sein. Rechne deshalb zuerst mit 950 und erst danach mit 1.100, wenn die Erhöhung realistisch und rechtlich möglich ist.

Die Bruttomiete hilft beim ersten Screening. Für die Entscheidung zählen aber Nettomiete, umlagefähige Kosten und nicht umlagefähige Eigentümerkosten. Eine Immobilie mit hoher Miete und hohen nicht umlagefähigen Kosten kann schwächer sein als ein Objekt mit niedrigerer Miete, aber klarer Kostenstruktur.

Der operative Cashflow zeigt, ob die Immobilie vor Finanzierung funktioniert. Er startet bei der Nettomiete und zieht nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsreserve und sonstige Eigentümerkosten ab. Damit siehst du die Einkommensqualität des Objekts unabhängig von deinem Darlehen.

Beispiel: Die monatliche Nettomiete beträgt 1.100. Nicht umlagefähige Kosten liegen bei 120, Instandhaltung und Verwaltung bei 130, zusätzlich planst du 50 Leerstandsreserve. Der operative Cashflow beträgt 800 pro Monat oder 9.600 pro Jahr. Liegt die Kreditrate inklusive Zins und Tilgung bei 920 pro Monat, entsteht nach Finanzierung ein negativer Cashflow von 120 pro Monat, obwohl die Immobilie operativ positiv ist.

Diese Trennung erleichtert den Vergleich. Zwei Käufer können unterschiedliche Eigenkapitalquoten, Zinsen und Tilgungen haben, aber das operative Ergebnis der Immobilie sollte auf derselben Grundlage beurteilt werden.

Keine Kennzahl erzählt die ganze Geschichte. Die Bruttomietrendite ist schnell, die Nettomietrendite realistischer, der Cashflow zeigt die monatliche Tragfähigkeit und die Eigenkapitalrendite zeigt den Effekt von Finanzierung und Tilgung. Je robuster ein Deal ist, desto weniger hängt er von einer optimistischen Annahme ab.

Nimm eine Immobilie mit 275.000 Gesamtkosten und 9.600 operativem Cashflow vor Finanzierung. Die Nettomietrendite liegt bei 3,49%. Wenn du 75.000 Eigenkapital einsetzt, im ersten Jahr 5.000 tilgst und der Cashflow nach Finanzierung bei minus 1.440 liegt, beträgt der Vermögensaufbau vor Wertsteigerung 3.560. Das entspricht 4,75% auf das eingesetzte Eigenkapital vor Steuern und Wertänderungen.

Ergänze immer Sensitivitäten. Was passiert, wenn die Miete 5% niedriger ist, Kosten 10% höher ausfallen, der Zinssatz steigt oder ein Monat Leerstand entsteht? Wenn eine kleine Änderung das Ergebnis kippt, müssen Kaufpreis oder Finanzierung kritisch geprüft werden.

Eine Analyse sollte zu einer klaren Entscheidung führen: kaufen, nachverhandeln, Finanzierung anpassen oder Abstand nehmen. Wenn die Zahlen nur mit Best-Case-Miete, niedriger Instandhaltung und hoher Wertsteigerung funktionieren, liegt das Risiko in Annahmen, die du nicht vollständig kontrollierst.

Nutze den Rechner, um Kaufpreis, Miete, Kosten und Finanzierung mit deinen eigenen Zahlen zu modellieren. Vergleiche das Ergebnis anschließend mit den Ratgebern zu Mietrendite, Cashflow und Cap Rate vs ROI, damit jede Kennzahl im richtigen Zusammenhang steht.