Was ist eine gute Mietrendite?

Die Bruttomietrendite vergleicht die Jahresnettomiete mit dem Kaufpreis. Sie eignet sich, um viele Angebote schnell zu filtern, weil nur zwei Eingaben nötig sind. Sie ignoriert aber Erwerbsnebenkosten, Betriebskosten, Leerstand, Reparaturen und Finanzierung.

Beispiel: Eine Wohnung bringt 1.200 Nettomiete pro Monat, also 14.400 pro Jahr. Bei einem Kaufpreis von 300.000 ergibt das 4,8% Bruttomietrendite. In einem Markt kann das attraktiv sein, in einem anderen schwach. Die Prozentzahl allein sagt noch nicht, ob die Immobilie nach Kosten und Kreditrate tragfähig ist.

Gerade weil die Bruttomietrendite so einfach ist, kann sie ein Objekt zu positiv darstellen. Zwei Immobilien mit gleicher Bruttomietrendite können völlig unterschiedliche Ergebnisse liefern, wenn Kosten, Instandhaltung oder Erwerbsnebenkosten abweichen.

Für eine Kaufentscheidung ist die Nettomietrendite meistens wichtiger. Dabei werden laufende Eigentümerkosten von der Miete abgezogen und der verbleibende operative Jahres-Cashflow ins Verhältnis zu den vollständigen Erwerbskosten gesetzt.

Beim 300.000-Beispiel kommen 30.000 Erwerbsnebenkosten hinzu. Die Gesamtkosten liegen also bei 330.000. Die Jahresnettomiete beträgt 14.400, aber nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Leerstandsreserve summieren sich auf 4.200 pro Jahr. Der operative Cashflow vor Finanzierung beträgt 10.200. Die Nettomietrendite liegt damit bei 3,09%.

Diese niedrigere Zahl ist meist nützlicher als die 4,8% Bruttomietrendite, weil sie zeigt, was das Objekt nach wiederkehrenden Kosten vor Finanzierung erwirtschaftet.

Niedrigere Renditen in starken Lagen können durch geringeres Leerstandsrisiko, bessere Liquidität, stabilere Mieterstruktur oder höhere erwartete Wertentwicklung begründet sein. Höhere Renditen können mehr laufendes Einkommen bieten, gehen aber oft mit mehr Instandhaltung, höherem Leerstand oder schwierigerem Wiederverkauf einher.

Eine 3,5% Nettomietrendite in einer stabilen Innenstadtlage kann vernünftig sein, wenn die Finanzierung konservativ ist. Eine 7% Bruttomietrendite in einem schwächeren Markt kann trotzdem unattraktiv sein, wenn das Gebäude regelmäßig Kapital bindet oder die Mieten unsicher sind.

Eine gute Mietrendite ist deshalb nicht automatisch die höchste Mietrendite. Gut ist eine Rendite, die nach realistischen Kosten und Stresstests noch überzeugt.

Die Mietrendite hilft beim Vergleich von Immobilien. Der monatliche Cashflow zeigt, ob das Objekt mit deiner Finanzierung tragfähig ist. Eine Immobilie kann eine akzeptable Nettomietrendite haben und trotzdem negativen Cashflow erzeugen, wenn Zins und Tilgung hoch sind.

Wenn 10.200 operativer Jahres-Cashflow 850 pro Monat entsprechen und die Kreditrate 980 beträgt, liegt der Cashflow vor Steuern bei minus 130 pro Monat. Bei einer Rate von 760 ist derselbe Deal plus 90 pro Monat. Die Rendite vor Finanzierung ist gleich, die Liquidität aber nicht.

Vergleiche vor dem Kauf Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cashflow nach Finanzierung und Break-even-Miete. Zusammen zeigen sie deutlich mehr als eine einzelne Kennzahl.

Ein praktischer Ansatz ist ein kleiner lokaler Benchmark. Suche fünf bis zehn vergleichbare Wohnungen in ähnlicher Lage, Größe, Ausstattung und Mieterstruktur. Schätze zuerst die Bruttomietrendite und prüfe bei den interessanten Objekten anschließend Kosten und Erwerbsnebenkosten.

Wenn vergleichbare Objekte zwischen 4,2% und 4,8% Bruttomietrendite liegen, ist ein Angebot mit 5,3% interessant, aber nicht automatisch besser. Die höhere Rendite kann auf einen guten Preis hinweisen, aber auch auf Instandhaltungsstau, zu optimistische Miete, schwächere Mikrolage oder höheres Leerstandsrisiko.

Der lokale Vergleich schützt vor pauschalen Faustregeln. Eine Rendite, die in einer Stadt stark ist, kann in einer anderen durchschnittlich sein.

Viele Renditerechnungen unterschätzen größere Ausgaben, weil sie nicht monatlich auftreten. Dach, Heizung, Fassade, Gemeinschaftseigentum, Einbaugeräte oder Sonderumlagen können die reale Rendite stark reduzieren.

Wenn eine Immobilie 2.400 jährlichen Überschuss zeigt, du aber in fünf Jahren 12.000 Reparaturen erwartest, entspricht das rechnerisch 2.400 pro Jahr. Der scheinbare Überschuss ist dann im Grunde die Reparaturrücklage. Eine gute Mietrendite sollte auch solche unregelmäßigen Kosten tragen können.