Transparente Berechnung
Methodik, Formeln und Annahmen
Diese Seite beschreibt exakt die Kennzahlen und Formeln des Immobilienrechners sowie die Grenzen der Analyse.
Kennzahlen und Formeln
- Kaufnebenkosten
- Kaufpreis × Kaufnebenkosten in %
- Gesamtkosten
- Kaufpreis + Kaufnebenkosten
- Finanzierungsbedarf
- max(Gesamtkosten − Eigenkapital, 0)
- Bruttomietrendite
- Jährliche Nettomiete ÷ Kaufpreis × 100
- Nettomietrendite
- Jährlicher operativer Cashflow ÷ Gesamtkosten × 100
- Monatlicher operativer Cashflow
- Nettomiete − (Betriebskosten − umlegbarer Anteil + Instandhaltung und Verwaltung)
- Darlehensrate im Startjahr
- (jährliche lineare Tilgung + Zinsen auf die anfängliche Restschuld) ÷ 12
- Monatlicher Cashflow nach Finanzierung
- Monatlicher operativer Cashflow − Darlehensrate im Startjahr
- Jährlicher Cashflow
- Monatlicher Cashflow nach Finanzierung × 12
- Eigenkapitalrendite
- (jährliche Tilgung + jährlicher Cashflow nach Finanzierung) ÷ Eigenkapital × 100
- Break-even-Miete
- Monatliche Darlehensrate + nicht umlegbare Betriebskosten + Instandhaltung und Verwaltung
Eingaben und Annahmen
- Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Wohnfläche, Eigenkapital, Zins und Kreditlaufzeit stammen vom Nutzer.
- Zinssatz und Kreditlaufzeit sind nur erforderlich, wenn die Gesamtkosten nicht vollständig durch Eigenkapital gedeckt sind. Bei vollständiger Eigenfinanzierung sind Darlehensrate, Tilgung und Zinsen 0.
- Bei vollständiger Eigenfinanzierung entspricht das eingesetzte Eigenkapital den Gesamtkosten; ohne Tilgung entspricht die Eigenkapitalrendite damit der Nettomietrendite.
- Auch Nettomiete, Miet- und Wertentwicklung sowie laufende Kosten sind Nutzereingaben.
- Die Finanzierung verwendet lineare Tilgung: Der Tilgungsbetrag bleibt jährlich gleich, die Zinsen sinken mit der Restschuld.
- Für die 30-Jahres-Projektion steigen Miete und alle laufenden Kosten mit derselben eingegebenen Mietsteigerungsrate.
- Die Berechnung erfolgt vor Steuern und in Euro.
Qualitative Bewertung
Die Einstufung berücksichtigt monatlichen Cashflow, Nettomietrendite und – bei eingesetztem Eigenkapital – Eigenkapitalrendite. „Negativ“ gilt bei Cashflow unter −150 € oder einer nicht positiven Rendite. „Grenzwertig“ gilt bei negativem Cashflow oder einer Rendite unter 2,5 %. „Stark“ erfordert mindestens 150 € Cashflow sowie jeweils 4 % Netto- und aussagekräftige Eigenkapitalrendite; übrige positive Fälle sind „Solide“. Bei vollständiger Eigenfinanzierung basiert die Bewertung auf Netto- und Eigenkapitalrendite, nicht auf einem fehlenden Kredit.
Diese Schwellen sind eine Orientierung und kein allgemeingültiger Marktstandard. Erst bei plausiblen Pflichtangaben wird überhaupt eine Bewertung angezeigt.
Was nicht berücksichtigt wird
Nicht automatisch berücksichtigt werden insbesondere Steuern, Abschreibungen, individuelle Versicherungen, Makler- oder Verkaufskosten, Mietausfall und Leerstand, Sonderumlagen, einmalige Sanierungen, lokale Mietregeln, Förderungen, Anschlussfinanzierung, Inflation und Transaktionskosten beim Verkauf. Rücklagen wirken nur insoweit, wie sie in „Instandhaltung und Verwaltung“ eingegeben werden.
Die Ergebnisse sind eine vereinfachte Modellrechnung und keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Steuern, lokale Gesetze und Finanzierungskonditionen unterscheiden sich nach Land und Einzelfall. Prüfe wichtige Entscheidungen mit qualifizierten Fachleuten.