Transparente Berechnung

Methodik, Formeln und Annahmen

Diese Seite beschreibt exakt die Kennzahlen und Formeln des Immobilienrechners sowie die Grenzen der Analyse.

Kennzahlen und Formeln

Kaufnebenkosten
Kaufpreis × Kaufnebenkosten in %
Gesamtkosten
Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Finanzierungsbedarf
max(Gesamtkosten − Eigenkapital, 0)
Bruttomietrendite
Jährliche Nettomiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettomietrendite
Jährlicher operativer Cashflow ÷ Gesamtkosten × 100
Monatlicher operativer Cashflow
Nettomiete − (Betriebskosten − umlegbarer Anteil + Instandhaltung und Verwaltung)
Darlehensrate im Startjahr
(jährliche lineare Tilgung + Zinsen auf die anfängliche Restschuld) ÷ 12
Monatlicher Cashflow nach Finanzierung
Monatlicher operativer Cashflow − Darlehensrate im Startjahr
Jährlicher Cashflow
Monatlicher Cashflow nach Finanzierung × 12
Eigenkapitalrendite
(jährliche Tilgung + jährlicher Cashflow nach Finanzierung) ÷ Eigenkapital × 100
Break-even-Miete
Monatliche Darlehensrate + nicht umlegbare Betriebskosten + Instandhaltung und Verwaltung

Eingaben und Annahmen

  • Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Wohnfläche, Eigenkapital, Zins und Kreditlaufzeit stammen vom Nutzer.
  • Zinssatz und Kreditlaufzeit sind nur erforderlich, wenn die Gesamtkosten nicht vollständig durch Eigenkapital gedeckt sind. Bei vollständiger Eigenfinanzierung sind Darlehensrate, Tilgung und Zinsen 0.
  • Bei vollständiger Eigenfinanzierung entspricht das eingesetzte Eigenkapital den Gesamtkosten; ohne Tilgung entspricht die Eigenkapitalrendite damit der Nettomietrendite.
  • Auch Nettomiete, Miet- und Wertentwicklung sowie laufende Kosten sind Nutzereingaben.
  • Die Finanzierung verwendet lineare Tilgung: Der Tilgungsbetrag bleibt jährlich gleich, die Zinsen sinken mit der Restschuld.
  • Für die 30-Jahres-Projektion steigen Miete und alle laufenden Kosten mit derselben eingegebenen Mietsteigerungsrate.
  • Die Berechnung erfolgt vor Steuern und in Euro.

Qualitative Bewertung

Die Einstufung berücksichtigt monatlichen Cashflow, Nettomietrendite und – bei eingesetztem Eigenkapital – Eigenkapitalrendite. „Negativ“ gilt bei Cashflow unter −150 € oder einer nicht positiven Rendite. „Grenzwertig“ gilt bei negativem Cashflow oder einer Rendite unter 2,5 %. „Stark“ erfordert mindestens 150 € Cashflow sowie jeweils 4 % Netto- und aussagekräftige Eigenkapitalrendite; übrige positive Fälle sind „Solide“. Bei vollständiger Eigenfinanzierung basiert die Bewertung auf Netto- und Eigenkapitalrendite, nicht auf einem fehlenden Kredit.

Diese Schwellen sind eine Orientierung und kein allgemeingültiger Marktstandard. Erst bei plausiblen Pflichtangaben wird überhaupt eine Bewertung angezeigt.

InvestmentPropertyCheck Score

Der Score verdichtet die eingegebenen Annahmen transparent auf 0 bis 100 Punkte. Er verwendet keine Markt-, Standort- oder Personendaten und ist weder Marktstandard noch Anlageempfehlung oder Garantie.

Teilbereiche und Gewichtung

  • Cashflow-Marge 30 %: Cashflow ÷ Monatsmiete; 0 Punkte bei −20 %, 40 bei 0 %, 70 bei 10 %, 100 bei 20 %.
  • Nettomietrendite 30 %: 0 Punkte bei 0 %, 45 bei 2,5 %, 70 bei 4 %, 100 bei 6 %.
  • Eigenkapitalrendite 20 %: 0 Punkte bei 0 %, 40 bei 2,5 %, 60 bei 4 %, 100 bei 8 %.
  • Schuldendienstdeckung 20 %: operativer Cashflow ÷ Darlehensrate; 0 Punkte bei 0,8, 30 bei 1,0, 60 bei 1,15, 100 bei 1,5.

Berechnungsregeln

  • Zwischen den genannten Schwellen wird linear interpoliert; außerhalb bleibt der Teilwert zwischen 0 und 100 %.
  • Bei vollständiger Eigenfinanzierung werden Cashflow und Nettomietrendite mit je 50 % gewichtet. Die identische Eigenkapitalrendite und ein nicht vorhandener Schuldendienst werden nicht doppelt gezählt.
  • Bei Eigenkapital 0 entfällt die Eigenkapitalrendite; Cashflow und Nettorendite zählen je 37,5 %, Stabilität 25 %.
  • Ein negativer Status begrenzt den Score auf 34, ein grenzwertiger Status auf 49. Kategorien: 80–100 Sehr stark, 65–79 Stark, 50–64 Solide, 35–49 Grenzwertig, 0–34 Schwach.

Bruttorendite, Jahrescashflow, Break-even-Miete, Quadratmeterwerte, Kaufnebenkosten und Wertsteigerung erhalten keine eigenen Punkte, weil sie bereits in anderen Komponenten enthalten, rechnerisch abgeleitet oder prognostisch sind.

Was nicht berücksichtigt wird

Nicht automatisch berücksichtigt werden insbesondere Steuern, Abschreibungen, individuelle Versicherungen, Makler- oder Verkaufskosten, Mietausfall und Leerstand, Sonderumlagen, einmalige Sanierungen, lokale Mietregeln, Förderungen, Anschlussfinanzierung, Inflation und Transaktionskosten beim Verkauf. Rücklagen wirken nur insoweit, wie sie in „Instandhaltung und Verwaltung“ eingegeben werden.

Die Ergebnisse sind eine vereinfachte Modellrechnung und keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Steuern, lokale Gesetze und Finanzierungskonditionen unterscheiden sich nach Land und Einzelfall. Prüfe wichtige Entscheidungen mit qualifizierten Fachleuten.